전세를 월세로 바꿀 때, 전환율 4.75%의 의미

집주인이 "전세 1억 빼고 월세로 돌리자, 보증금 5천에 월 30"이라고 한다. 손해인지 이득인지 머리로는 안 떨어진다. 이 계산에서 봐야 할 숫자는 전환율 하나다.

전환율 = (월세 × 12) ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)

위 예시에 넣어보자.

(30만 × 12) ÷ (1억 − 5천만) = 360만 ÷ 5천만 = 연 7.2%

전세금 5천만 원만큼을 월세로 돌리는데, 그 5천만 원이 1년에 360만 원을 만들어내고 있는 셈이다.

법정 상한선: 한국은행 기준금리 + 2%

주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따른다. 기준금리가 2.75%면 상한선은 연 4.75%. 기존 전세 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 전환할 때는 이 상한선을 넘을 수 없다. 위 예시의 7.2%는 상한선의 1.5배라 임차인이 거절할 근거가 된다.

그런데 왜 시장에선 5~6%를 부르나

법정 상한선은 "기존 계약을 갱신하면서 전환할 때"만 적용된다. 처음부터 월세로 계약을 새로 맺으면 상한선이 없다. 그래서 집주인이 갱신 시점에 전세 계약을 종료시키고 신규 월세 계약을 요구하는 패턴이 많다.

이때 임차인이 챙겨야 할 것은 두 가지다.

• 계약갱신요구권 — 한 번에 한해 동일 조건 갱신 요구 가능(2년 + 2년). 집주인이 실거주 사유를 들지 않으면 거절할 수 없다.
• 전월세 상한제 — 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내. 전세→월세 전환도 환산해서 5% 룰이 적용된다.

역으로, 월세를 전세로 바꿀 때

같은 공식을 뒤집으면 된다. 전세 보증금 = 월세 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율). 월세 80만, 보증금 1천이고 시장 전환율을 5%로 잡으면 — 1천만 + (80만 × 12 ÷ 0.05) = 1억 9,200만 원. 이 정도가 같은 집의 전세 환산가다.

협상에 쓸 만한 숫자

• 4.75% — 법정 상한(2026-05 기준). 갱신 거절 근거.
• 5~6% — 서울 아파트 신규 월세 시장 통상치.
• 6~7% — 비아파트(빌라·오피스텔) 통상치. 공급이 많을수록 높다.

전세금·전환율·보증금을 바꿔가며 시나리오를 비교하려면 전세 ↔ 월세 변환기가 빠르다. 법정 상한과 시장 전환율 두 가지로 계산해서 그 사이를 협상 폭으로 두면 된다.